بیش‌ فروش چیست ؟


الزام به تنظیم سند پیش فروش – عدالت سرا

مبایعه نامه چیست

در این مطلب قصد داریم به توضیح مبایعه نامه چیست و انواع آن را با ذکر نکات مهم آن در معامله های ملکی بپردازیم.مبایعه نامه فقط شامل ملک نمی باشد و برای فروش هر مالی مانند خودرو و. استفاده خواهد شد.

سوالی که ممکن است برای بعضی از افراد موقع خرید و فروش املاک پیش بیاید مبایعه نامه چیست؟ می باشد، که ما در ادامه به توضیح این مطلب آن خواهیم پرداخت.

مبایعه نامه چیست؟

به طور کلی مبایعه نامه از دو کلمه ی مبایعه و نامه تشکیل شده است. مبایعه در لغت به معنی فروش خواهد بود. با این اوصاف میایعه نامه به معنی فروشنامه می باشد. نکته قابل ذکر این است که مبایعه نامه تنها برای فروش املاک نخواهد بود و می تواند در اصطلاح برای فروش هر مالی اعم از خودرو و. هم استفاده شود. نکته بعدی که در مبایعه نامه برای توجه شود این است که دو طرف معامله باید تعهدات یک دیگر را قبول کنند و اگر یکی از طرفین این تعهدات را قبول کند، سند آن دیگر مبایعه نامه حساب نمی شود.

انواع مبایعه نامه کدامند؟

مبایعه نامه به دو روش رسمی و عادی تنظیم خواهد شد.
تمام اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد
تمام اسنادی که از اداره ی ثبت اسناد صادر خواهد شد
تمام اسنادی که به وسیله ی یکی از ماموران دولتی تنظیم شود مانند رای دادگاه
به غیر از موارد ذکر شده، باقی اسناد عادیحساب می شوند. مانند قرارداد هایی که در دفاتر املاک و یا بین دو نفر تنظیم خواهند شد.

معایب و مزایای سند رسمی و عادی:

از جمله مزایای سند رسمی این است که از لحاظ قانونی، حتی اگر ملک با مبایعه نامه ی عادی فروخته شده باشد. فردی که ملک به نام او زده شده باشد مالک به حساب خواهد آمد. با این اوصاف فردی که سند عادی داشته باشد. نمی تواند در دادگاه طرح دعوا نماید یا در سازمان ها و ادارات دولتی مثل اداره ی برق، شهرداری و اداراتی ازاین دسته ادارت اقدامی را به نفع ملک خود انجام دهد. مگر اینکه بطور رسمی به او سند تعلق گرفته باشد یا غیر از مبایعه نامه، یک وکالت نامه ی کاری هم داشته باشد.

تفاوت مبایعه نامه با قولنامه چیست؟

قولنامه و مبایعه نامه هر دو تقریبا ویژگی هم را خواهند داشت و فرق آن ها این است که در قولنامه فقط به یک قول بسنده خواهد شد به این صورت که در ابتدا خریدار هیچ پولی به فروشنده نخواهد داد. ولی در مبایعه نامه مبلغی به عنوان ثمن معامله در اول کار بین خریدار و فروشنده رد و بدل خواهد شد.
اصولا مبایعه نامه ها از چهار بخش عنوان، طرفین معامله، موضوع قرار داد شرط و شروط و ثمن معامله می باشند که در مبایعه نامه ذکر خواهند شد. البته بخش های دیگری هم توسط مشاوران املاکی در مبایعه نامه ذکر خواهد شد مانند نسخ و تصدیق قرارداد، شرایط و آثار قرارداد، مقررات ناظر و. خواهد بود.

▪ بخش اول مبایعه نامه: در بخش اولی مبایعه نامه عنوان می باشد که شامل اطلاعاتی مانند شماره مشاور املاک، شماره سریال، دفتر ثبت مشاور و تاریخ انجام معامله خواهد بود.

▪ بخش دوم مبایعه نامه: این بخش باید باید دقیق تر و با توجه ی بیشتری پر شود. فروشنده و خریدار می توانند یک نفر باشند یا چند نفر که این مورد با جزِئیات کامل در بیش‌ فروش چیست ؟ مبایعه نامه ذکر خواهد شد. اطلاعات دیگری که در مبایعه نامه به ترتیب ذکر خواهد شد شامل: شماره‌شناسنامه، کد ملی، نشانی یا آدرس، شماره تلفن و اطلاعات مربوط به وکالت و قیومیت می باشد. همچنین مشاورین املاک معمولا برای این ‌که از درست بودن اطلاعات دریافت شده از مشتری اطمینان پیدا کنند، از مشتری و خریدار درخواست مدارک شناسایی و هویتی مانند شناسنامه و کارت ملی می کنند.
▪ بخش سوم مبایعه نامه: در این بخش به ذکر مشخصات کامل ملک پرداخته می شود که شامل ثمن معامله، شماره‌ ملک، شماره ثبتی، گاز، برق، آب، فقره‌های چک، سند مالکیت و آدرس ملک و قیمت و هزینه ها … می باشد. همچنین نکته قابل توجه این می باشد که باید در قسمت قیمت و هزینه ها ارقام آن باید به دقت و درست مطرح شود.
▪ بخش چهارم مبایعه نامه: این بخش یکی از اصلی ترین و مهمترین بخش های مبایعه نامه می باشد. در آخرین بخش مبایعه نامه باید خریدار یا فروشنده با تمامی موارد مطرح شده در این بخش موافقت خود را اعلام کنند. در واقع مالک و خریدار باید شروط مطرح شده را با جزئیات کامل مطالعه کرده و خود را در موقعیت مورد نظر قرار دهند و اگر پیچیدگی و مشکلات خاصی به ذهنشان نرسید می توانند با خیال آسوده برای امضای مبایعه ‌نامه اقدام کنند.

بیش‌ فروش چیست ؟

قرارداد فروش

ماده 1- مشخصات طرفین قرارداد

این قرارداد مابین شرکت . شناسه ملی . به نمایندگی آقای . که در این قرارداد شرکت نامیده می شود ار یک طرف وشرکت/ فروشگاه /جناب اقای /سرکارخانم . دارای شماره ثبت. . .. جو ازکسب به شماره . و کدملی . که در این قرارداد فروشنده و یا طرف دوم نامیده می شود از سوی دیگر؛ طبق شرایط زیر در شهر تهران و طبق قوانین جمهوری اسلامی ایران به امضاء رسید

ماده 2- موضوع قرارداد

موضوع قرارداد عبارت است از: فروش .

ماده 3 - محل اجرای قرارداد

محل اجرای قرارداد شهر تهران و محل تحويل کالا درب فروشگاه / انبار شركت/ . مي باشد.

ماده 4- مدت قرارداد

این قرارداد به مدت سه ماه از تاریخ امضای قرارداد می باشد و زمان آن بعداز توافق طرفین قابل تمدید می باشد.

5- نحوه پرداخت

الف) خربدار متعهد می گردد در ابتدای عملیاتی شدن قرارداد مبلغی معادل پانصد میلیون ریال بعنوان پیش پرداخت بصورت نقد و یا ضمانت نامه بانکی بابت خرید موضوع قرارداد به فروشنده بپردازد.

ب)خریدار موظف است پنجاه درصد قیمت کالا را همزمان با تحویل آن و مابقي مبلغ را حداکثر یک هفته تسويه نماید.

6- تعهدات فروشنده

الف) ارسال محصولات سفارش شده حداکثر ظرف 3روز بعداز اعلام.

ب‌) رعایت کیفیت محصول از جهات مختلف .

ج‌) فروشنده اطلاعات مختلف و کافی اعم از متن و تصویر وکاتالوگ به شکل الکترونیکی جهت تبلیغ محصول را در اختیار طرف دوم/ فروشگاه / آقای. قرار می دهد.

د) فروشنده تعهد مي نمايد كه اقلام موضوع قرارداد را به تعداد كافي و بطور صحيح و بر اساس مشخصات فني سفارش شده بنحوي كه قابل استفاده باشد تهيه نمايد.

ه)فروشنده پيش بيني تغيير حجم سفارش موضوع مورد قرارداد را به مقدار بيست و پنج درصد(25%) (كاهش يا افزايش) را تعهد مي نمايد.

و) فروشنده عودت کالاهای معیوب را تا سه روز زمان تحویل می پذیرد .

7- شرایط حاکم بر قرارداد

طرفین موظفند کلیه اطلاعات محرمانه طرف دیگر از جمله کلیه اسناد و قرارداد فی مابین را در زمان قرارداد و پس از آن محرمانه نگه دارند.

8- نشاني طرفين

آدرس هاي قيد شده در متن قرارداد به عنوان محل اقامت دائمي و قانونی دو طرف قرارداد تلقي ميگردد و طرفين موظفند به محض تغيير محل مورد را كتباَ به ديگري اطلاع دهند.

9- فسخ قرارداد

موارد زير منجر به فسخ قرارداد مي گردد:

الف) توافق طرفين مبني بر فسخ قرارداد

ب‌) عدم رعايت مفاد قرارداد توسط خریدار كه باعث زيان و يا خسارت گردد.

ج‌) هر گونه تاخير در اجراي قرارداد بيش از مدت ذكر شده قرارداد كه غير مجاز تلقي گردد مي تواند باعث فسخ قرارداد توسط خريدار مي گردد.

10- حل اختلاف

كليه اختلافاتي كه ممكن است در زمينه تعبير، تفسير و نحوه اجراي اين قرارداد بين فروشنده و خريدار بروز كند از طريق مذاكرات و يا مكاتبات دوستانه مرتفع حل مي شود. در غير اين صورت موضوع اختلاف با حكميت و داوري موسسه حقوقی سخن گویان قانون سراج بررسي و تصميم داوري قطعي و لازم الاجرا است.

طرفين تعهد مي نمايند كه تا تعيين تكليف و حل و فصل مواد يا موارد اختلاف كليه تعهدات و وظايف خود را با حسن نيت انجام دهند.

11- نسخه هاي قرارداد

اين قرارداد شامل 11 ماده است كه در 2 نسخه تنظيم شد كه هر دو اعتبار يكسان دارند.

ترفندهای جلوگیری از کلاه برداری در پیش فروش مسکن چیست؟

ترفندهای جلوگیری از کلاه برداری در پیش فروش مسکن چیست؟

ترفندهای جلوگیری از کلاه برداری در پیش فروش مسکن چیست؟

عضو اتحادیه مشاوران املاک کشوری گفت: برای جلوگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن باید مشاوران املاک تحت پوشش یک سامانه قرار بگیرند. آقای عبدالله اوتادی گفت: از سال ۹۲ اعلام شده بود که پیش فروش مسکن غیر قانونی است و باید قرارداد آن‌ها در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود، اما از سال ۹۲ تاکنون دفاتر اسناد رسمی در این زمینه فعالیتی نکرده‌اند و مشاوران املاک در این حوزه فعالیت کرده‌اند. به گفته عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشوری در زمینه پیش فروش مسکن برای آنکه مشکلات و کلاهبرداری در این حوزه صورت نگیرد، باید به گونه‌ای رفتار می‌شد که مشاوران املاک کشوری اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش می‌کردند و سپس هر دو طرف به دفاتر اسناد رسمی معرفی می‌شدند، اما به دلیل آنکه هیچ یک از مشاوران املاک در سامانه مشخص فعالیت ندارند، شاهد کلاه برداری بسیاری در این حوزه هستیم. قرار گرفتن مشاوران املاک تحت نظر .

مفهوم حق امتیاز در پیش فروش تعاونی مسکن

مفهوم حق امتیاز در پیش فروش تعاونی مسکن

وقتی شما اقدام به پیش خرید یک واحد مسکونی می کنید از یک پروژه تعاونی ساز به این معنی است که شرکت سازنده یک تعاونی مسکن است که به یک ارگان یا سازمان دولتی تعلق دارد و این برج را برای کارکنان آن سازمان با قیمت تمام شده و شرایط پرداخت مشخص و از پیش تعیین شده ای می سازد و چند نکته در مورد این تعاونی ها قطعی است؛

  • تعاونی فوق فقط سازنده واحدها بوده و حق هیچ گونه خرید و فروش و کسب درآمد را ندارد.
  • تعاونی سازنده موظف است واحدها را با قیمت تمام شده به اعضا تحویل دهد و حق طلب هیچگونه سود و انتفاعی از صاحبان واحدها را ندارد.

چرا باید بابت امتیاز پیشفروش برج های مسکونی پول بدهیم؟

شما وقتی در اولین قدم می خواهید امتیاز یک واحد مسکونی را خریداری کنید، باید بدانید:

  • واریزی عضو قبلی چقدر بوده است؟
  • آیا تا به حال تمامی اقساط خود را به موقع پرداخت کرده است؟
  • آیا اقساط معوقه و دیرکرد و جریمه دارد؟
  • تا پایان پروژه چند قسط دیگر باید پرداخت کنید؟
  • قیمت تمام شده برای واحد مذکور چقدر است؟
  • و از همه مهمتر حق امتیاز این واحد چقدر است؟

تا قبل از امتیاز به تعاونی و قوانین و روال تعاونی مربوط می شود. در واقع واریزی نیز مبالغی بوده که عضو قبلی به تعاونی پرداخت کرده است و با اینکه شما به عضو قبلی آن مبالغ را پرداخت می کنید اما آن مبالغ در حساب شما نزد تعاونی محفوظ است. اقساط بعدی را نیز باید به تعاونی پرداخت کنید تا زمانی که موعد تحویل می رسد و اقساط شما به پایان می رسد. بنابراین تنها مبلغی که مستقیم و بدون واسطه به فروشنده پرداخت می کنید همان حق امتیاز است. اما چرا باید حق امتیاز پرداخت کنید؟

از آنجایی که اکثر قریب به اتفاق این پروژه ها ارگانی هستند و واحدها متعلق به کارکنان یک سازمان خاص تعلق دارد، از زمان شروع پروژه آن فروشنده به صورت قسطی و در مراحل مختلف مبالغی را به تعاونی واریز کرده است تا به اینجا رسیده است که برفرض حدود 100 میلیون برایش جمع شده است. حالا که میخواهد پول خود را یکجا دریافت کند بدون اینکه خانه ای دریافت کند، باید این گونه در نظر بگیرد که در این مدت پول خود را در بانک پس انداز کرده است و حالا پس از این همه مدت حداقل میزان سود سپرده بانکی مبلغ کل را هم اگر محاسبه کنیم، خیلی بالاتر از مبلغی می شود که او بابت حق امتیاز مطالبه می کند.

از نگاهی دیگر اگر بررسی کنیم کارمند یک سازمان که باید 30 سال در آن سازمان خدمت کند تنها حق یک واحد از پروژه های آن سازمان را دارد. به این معنی که اگر امتیاز واحد خود در این پروژه خاص به فرد دیگری واگذار کند، نه تنها از این پروژه، بلکه از هیچ کدام از پروژه های دیگر سازمان نیز تا پایان 30 سال خدمت خود نمی تواند واحدی دیگر داشته باشد. بنابراین وقتی تنها همین یک امتیاز را دارد و آن را واگذار می کند باید به نحوی آن را بفروشد که با پولش بتواند حداقل یک واحد معمولی خریداری کند که دغدغه مسکن و سرپناه را نداشته باشد.

علاوه بر این فرض کنید شما قصد ورود به اتاقی را دارید که می دانید اگر با ورود به آن اتاق می توانید سود نسبتا خوبی را بدست آورید. ولی آن اتاق 30 نفر بیشتر گنجایش ندارد و شما تنها زمانی می توانید وارد آن اتاق شوید که یک نفر از آنجا خارج شده و جای خود را به شما بدهد. آن یک نفر نیز با علم به این نکته جای خود را به شما می دهد که اگر از بیش‌ فروش چیست ؟ اتاق خارج شود از سودی که بودن در اتاق نصیبش می کرد، بی نصیب می ماند. بنابراین تنها در صورتی او حاضر به خروج از اتاق خواهد شد که آن سود از دست رفته را- یا حداقل بخشی از آن را- از شما دریافت کند و در ازای آن راضی شود که جای خود و عواید ناشی از اتاق را به شما بسپارد و خودش از آنها چشم پوشی کند.

فکر می کنم با دلایل بالا و مثالی که ذکر شد، کاملا دلیل پرداخت حق امتیاز پیشفروش در برج های مسکونی روشن شد. تنها نکته باقیمانده حد و حدود امتیازها می باشد. اینکه تا چه مرحله ای از ساخت یک پروژه باید حق امتیاز پرداخت شود و بالا و پایین بودن مبلغ حق امتیاز به چه عواملی بستگی دارد؟

محاسبه حق امتیاز

فکر می کنم با دلایل بالا و مثالی که ذکر شد، کاملا دلیل پرداخت حق امتیاز پیشفروش در برج های مسکونی روشن شد. تنها نکته باقیمانده حد و حدود امتیازها می باشد. اینکه تا چه مرحله ای از ساخت یک پروژه باید حق امتیاز پرداخت شود و بالا و پایین بودن مبلغ حق امتیاز به چه عواملی بستگی دارد؟

به عنوان مثال یک واحد 100 متری که 3.5 میلیون قیمت هر متر مربع اعلام شده و 40 میلیون از پرداختی فروشنده به تعاونی مانده است.

100*3.5 = 350 میلیون قیمت کل 350-40 مانده= 310 میلیون پرداختی به فروشنده

اما اینکه حق امتیاز یک پروژه پیشفروش در مراحل مختلف ساخت چه میزان باید باشد. برای این سوال جواب قاطع و یکسانی نمی شود داد. چرا که هر پروژه مختصات قیمتی و مشخصات خاص خود را دارد و قیمت امتیاز نیز بسته به نیاز بازار و نحوه تعامل عرضه و تقاضا متفاوت است.

اما چیزی که مشخص است اینکه قیمت امتیاز یک واحد هر چه آن پروژه به زمان تحویل نزدیک تر شود و همین طور هرچه آن پروژه خاص تر و ویژگی های بیشتری نسبت به پروژه های مشابه داشته باشد، بالاتر خواهد بود. به زبان ساده هر چه یک امتیاز بازار داغ تری داشته باشد بهای بیشتری نیز می طلبد.

فروش متری پروژه های پیشفروش

بدیهی است که در پروژه های پیشفروش تا زمانی که انتخاب واحد انجام نشده است و واحد اعضا مشخص نشده است جهت خرید و فروش مبلغ واریزی به اضافه مبلغ حق امتیاز از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می شود ولی زمانی که انتخاب واحد انجام شد و طبقه و جهت واحد هر عضو مشخص شد، خرید و فروش به صورت متری انجام می شود. به این معنی که واحد بسته به طبقه و جهتی که دارد و ضریب طبقات و مرغوبیتی که محاسبه شده و به قیمت پایه اضافه بشود، براساس هر متر مربع مبلغی تعیین می شود. مثلا متری 3.5 میلیون تومان که به آن متری فروش گفته می شود.

این حالت زمانی اتفاق می افتد که پروژه نزدیک به تحویل است یعنی زیر یکسال به تحویل پروژه باقی مانده است و بیشتر واریزی اعضا نیز انجام شده است. در این حالت براساس قیمتی که روی هر متر اعلام می شود و متراژ دقیق واحد، یک مبلغ کل بدست می آید که مبلغ مانده واریزی را از آن کسر کرده و بقیه را به فروشنده به صورت نقدی پرداخت می شود.

بیش‌ فروش چیست ؟

الزام به تنظیم سند پیش فروش

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

بر اساس آنچه در قانون پیش فروش ساختمان آمده است، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. گرچه این الزام، نص صریح قانون است ولی متاسفانه در برخی از شهرهای کشور اجرا نمی شود. چنانچه پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، شخص پیش خریدار بخواهد از الزام قانونی استفاده نماید، بایستی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.

جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش، مدارک زیر لازم است:

  • سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
  • پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
  • بیمه ‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) این قانون
  • تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
  • پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

چنانچه ملکی که با قرارداد عادی، پیش فروش شده باشد، پروانه ی ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد، باید در ضمن دادخواست، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.

یکی از مواردی که در تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، جزء ملزومات به شمار می رود تاییدیه ی مهندس ناظر، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان تقدیم دادخواست، عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خواهان شخصی است که ملک را پیش خرید کرده است و باید دعوی را بر علیه شخص پیش فروشنده مطرح نماید. چنانچه پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و بین او و مالک، قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، پیش خریدار ضمن دادخواست باید مالک رسمی ملک را نیز به عنوان احدی از خواندگان در دادخواست مطرح نماید.

اگرچه بر اساس ماده ی ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است؛ ولی از آنجا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده، توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، لذا در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع ملک است. توجه به این نکته لازم است که هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور وجود ندارد و تنها در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است.

در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده، می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی، دادگاه با اعزام نماینده ی خود از طرف پیش فروشنده، سند پیش فروش را امضاء خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام میکند.

الزام به تنظیم سند پیش فروش

الزام به تنظیم سند پیش فروش – عدالت سرا

نکات کلیدی در ارتباط با دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

  • برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.
  • سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود، در حقیقت، قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.
  • هدف قانونگذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش، جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض بیش‌ فروش چیست ؟ و سوء استفاده های احتمالی است.
  • در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود، در صورت خودداری هر یک از طرفین از انجام تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و می توان شخص مستنکف و متخلف را از طریق اجرای ثبت به ایفای تعهد، الزام کرد. به عنوان مثال: در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند، در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرای ثبت، راساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.
  • دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می شود؛ اما چنانچه عملیات ساختمانی و عمرانی به پایان رسیده است، نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منطقی تر است.
  • برای طرح این دعوی، بایستی مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه ی قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارائه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره، قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.
  • اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند. پیش خریدار می تواند، اقدام به تعقیب کیفری وی کند و مجازات هایی برای پیش فروش، بدون تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان، پیش بینی شده است.
  • همانطور که بیان شد عدم تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش با قرارداد عادی برای پیش فروشنده، جرم محسوب می شود؛ اما این موضوع به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار دارد.
  • اگر علی رغم صدور رأی قطعی و اجراییه به هر دلیلی امکان الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک فراهم نشود، پیش فروشنده می تواند، اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش عادی کند.

قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی قابل اجرا است.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

ماده ی ۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد پیش خریدار در آید، از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب میشود.

تبصره– اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهار چوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان کنند:

  • سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
  • مستأجرین اراضی، اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

ماده ی ۲ قانون پیش فروش ساختمان

در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

  • اسم و مشخصات طرفین قرارداد، اعم از حقیقی یا حقوقی.
  • پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک.
  • اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله، مانند مساحت اعیانی تعداد اتاق ها، شماره ی طبقه، شماره ی واحد، توقفگاه، پارکینگ و انباری… .
  • مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود. مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیر بنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما و نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ی ساخت و شناسنامه ی فنی هر واحد، قید شده یا عرفاً در قیمت، مؤثر است.
  • بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه ی پرداخت.
  • شماره ی قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.
  • زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
  • تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
  • تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده ی پروانه و سایر مراجع قانونی
  • معرفی داوران.
  • احکام مذکور در مواد ۶ و ۷ و ۸ و تبصره ی آن، ۹ و ۱۱ و ۱۲ و ۱۴ و ۱۶ و ۲۰ این قانون.

ماده ی ۳ قانون پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ی ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه ی آن به اداره ی ثبت محل، صورت گیرد.

ماده ی ۴ قانون پیش فروش ساختمان

تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه ی مدارک زیر است:

  • سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده، اختصاص یافته است.
  • پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه ی فنّی مستقل برای هر واحد.
  • بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی ۹ این قانون.
  • تأییدیه ی مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
  • پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

تبصره– در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده، تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده ی پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجاره ی پیش فروش واحدهای مذکور، منوط به حداقل سی درصد (۳۰) پیشرفت در انجام جمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادر کننده ی پروانه می باشد.

ماده ی ۵ قانون پیش فروش ساختمان

تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه ی گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق التحریر، طبق تعرفه ی خاص قوه ی قضاییه صورت می گیرد.

ماده ی ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان

کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر بیش‌ فروش چیست ؟ و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش، توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین، یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد.

در صورت نیاز، داوران میتوانند از نظر کارشناسان رسمی محل، استفاده کنند. آیین نامه ی اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده ی ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان

پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه ی اجرایی این قانون مشخص می شود، اخذ و ضمیمه ی درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده، ارائه کند.

شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده، حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند.

در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات، محکوم خواهند شد.

ماده ی ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان

شهرداری ها مکلفند، هنگام صدور پروانه ی ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه ی فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره ی مسلسل، صادر و به متقاضی تسلیم کنند.

ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی، اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز، اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی، محکوم می شوند.

تبصره – جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود. مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می شود.

ماده ی ۲۵ قانون پیش فروش ساختمان

آیین نامه ی اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب، توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رییس قوه قضاییه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.



اشتراک گذاری

دیدگاه شما

اولین دیدگاه را شما ارسال نمایید.