نسبت حاشیه مشارکت

آیا می‌توان صرفا با توجه به نسبت قیمت زمین به آپارتمان درباره سود دهی ساخت و ساز نتیجه‌گیری کرد؟

بررسی میزان مشارکت شهروندان حاشیه شهرهای میانی در مدیریت شهری.مطالعه موردی: شهر بابل

مشارکت یکی از مفاهیم عمده و اصلی توسعه پایدار به شمار می‌رود، از این رو مدیران شهری همواره سعی کرده‌اند تا با جلب مشارکت‌ مردمی به اهداف خود در زمینه مدیریت بهینه شهر به ویژه در حاشیه شهرها به بهترین نحو ممکن نائل آیند. با توجه به اهمیت مشارکت مردم در مدیریت مطلوب شهر، هدف از انجام این پژوهش، بررسی میزان مشارکت شهروندان حاشیه شهر بابل در مدیریت شهری و همچنین شناسایی مفاهیم، مزایا و موانع و ارائه راهکارهایی در جهت جلب مشارکت شهروندان برای بهبود مدیریت شهر می‌باشد، که در اجرای این هدف، از روش تحقیق توصیفی- تحلیلی و پیمایشی استفاده شده است. جامعه آماری پژوهش، شهروندان حاشیه شهر بابل می‌باشند که بر اساس فرمول کوکران نمونه‌ای به تعداد 200 نفر سرپرست خانوار از چهار محله در حاشیه جنوب شهر بصورت تصادفی انتخاب و اطلاعات به روش اسنادی و میدانی گردآوری شده است و از ‌نرم افزار SPSS جهت تجزیه و تحلیل داده‌ها استفاده گردید. نتایج حاصل از یافته‌های تحقیق حاکی از آن است که میزان مشارکت شهروندان حاشیه شهر بابل با میانگین 49/2 در امور مدیریت شهری از سطح متوسط پائین‌تر می‌باشد. در این بین بیشترین میزان مشارکت مربوط به محله کتی‌غربی و کمترین میزان مشارکت مربوط به محله کمانگرکلا می‌باشد. همچنین نتایج حاصل از آزمون فرضیه‌های تحقیق نشان می‌دهد که رابطه معناداری در سطح 99 درصد بین متغییرهای مستقل شامل؛ رضایت شهروندان از خدمات شهری، اعتماد شهروندان نسبت به مدیران شهری، آگاهی شهروندان از برنامه‌های مدیریت شهر و تعلق اجتماعی شهروندان با متغیر وابسته (مشارکت شهروندان در امور مدیریت شهری) وجود دارد.

کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله [English]

-Evaluation the Rate of Citizens' Participation in the Outskirts of Central Cities of Urban Management. Case Study: City Babol

نویسندگان [English]

A.R Khajeh Shahkuhi 1
A.A Najafi Kani 1
T. Babaeian 2

Participation is considered one of the main concepts and sustainable development in the city. City managers are constantly trying to improve community participation in the management of their goals in the best possible way to achieve especially in border towns. Given the importance of public participation in the management of city quality, the aim of this study was to evaluate the extent of citizen participation in urban management in the suburb of Babol and identify the benefits and barriers as well as concepts and guidelines for the participation of the citizens to improvement of city management. So in order to implement this goal, the study is descriptive, analytical and applied field work. The research sample of Babol citizens and its margins and formulations based on a sample size is 200. Questionnaires were selected randomly as a Cochrane in four areas in the southern edge of the city. The documents and the field of data collection methods and SPSS software were used for data analysis .The results shows that the participation of citizens in the border city of Babl, with an average of 2.49 is lower than the average level in urban management. The partnership between the highest and the lowest contribution to the community of Western Katie is the neighborhood of Kamangarkola. The hypothesis test results show that there is a significant relationship between the level of 99 percent of the independent variables (satisfaction with municipal services to citizens, citizens 'trust of civic leaders, citizens' awareness of city management, social belonging citizens) with variable dependent (citizen participation in urban management).

کلیدواژه‌ها [English]

participation
urban management
Central Cities
City Babol

مراجع

ابوذری، پانتهآ، اکبر، پرهیزگار، یعقوب، حقپناه، ببراز، کریمی، 1390. «تبیین ضرورت مدیریت شهری سیستمی و مشارکت شهروندی در کلانشهرها »، نخستین همایش ملی آرمان شهر ایران.
ارجمندنیا، اصغر. 1385. «مکانیسم سازماندهی و مشارکت مردم و نهادهای غیر دولتی در ساخت، بهره‌برداری و اسکان در شهرهای جدید»، انتشارات شرکت عمران شهرهای جدید، جلد سوم، تهران.
بشیرزادگان، فرشاد. 1389. «مشارکت شهروندی راهبردی اساسی در مدیریت کلان شهری»، اولین همایش شهروندی و مدیریت محلهای حقوق و تکالیف.
جمعهپور، محمود. 1382. عوامل اصلی در فرایند توسعه پایدار: منابع، مردم، فضاها و نقش مشارکت مردمی در آن، فصلنامه علوم اجتماعی، دانشگاه علامه طباطبایی، سال 8، شماره 22.
رضادوست، کریم، علیحسین، حسینزاده، حمید، عابدزاده، 1388. «بررسی عوامل مؤثر در مشارکت اجتماعی شهروندان، جامعهی شهری شهر ایلام»، جامعه‌شناسی کاربردی سال بیستم، شماره ۳.
زیاری، کرامتاله، مجدالدین، زندوی، محمد، آقاجانی، محمد، مقدم. 1388. «بررسی مشارکت شهروندی و نقش آن در مدیریت شهری شهرهای کوچک، نمونه موردی؛ شهرهای گله دار، ورزنه و هیدج»، مجله جغرافیا و توسعه ناحیه‌ای، شماره 13.
شریفزاده، فتاح، جواد، صدقی 1388. «عوامل مؤثر بر مشارکت شهروندان در اداره امور شهر»، دو فصلنامه علمیترویجی مطالعات مدیریت سال 19، شماره 59.
رفیعیان، سجاد. 1389. «بررسی عوامل موثر بر مشارکت شهروندان در امور شهری و ارائهی الگوی مناسب؛ مطالعه موردی فسا» دانشگاه سیستان و بلوچستان.
علویتبار، علیرضا. 1379. «بررسی الگوی مشارکت شهروندان در اداره امور شهرها (تجارب جهان و ایران)» جلد اول، انتشارات سازمان شهرداری‌ها، تهران.
غفاری، غلامرضا 1380. «تبیین عوامل اجتماعی و فرهنگی مؤثر بر مشارکت اجتماعی و اقتصادی نواحی روستایی کاشان»، پایان نامه دکتری، دانشکده علوم اجتماعی، دانشگاه تهران.
قاسمی، محمدعلی 1381. «عوامل مؤثر بر مشارکت روستائیان در طرح‌های عمرانی»، فصلنامه اندیشه و برنامهریزی، سازمان مدیریت و برنامهریزی، سال دوم، شماره 4.
قانون برنامه چهارم توسعه جمهوری اسلامی ایران 1383. سازمان مدیریت و برنامهریزی کشور، مهرماه .
کاظمیان، غلامرضا. 1389. «بررسی تاثیر الگوی شورایاری محلات در مشارکت شهروندان با مدیریت شهری»، فصلنامه مدیریت شهری، سال دوم، شماره سوم.
کاکاوند، الهام. 1390. «راهبردهای افزایش مشارکت شهروندان در عمران شهری»، سومین همایش ملی عمران شهری.
مهرزاد، جمال 1389. «مشارکت شهروندی و مدیریت شهری؛ مورد نمونه، شهر تبریز»، اولین همایش شهروندی و مدیریت محلهای حقوق و تکالیف.
معصومی، سلمان 1390. «توسعه محلهای در راستای پایداری کلانشهر تهران»، اداره کل مطالعات اجتماعی و فرهنگی شهرداری تهران.
مرکز مطالعات برنامهریزی شهری. 1380. «بررسی الگوی مشارکت شهروندان در اداره امور شهرها»، فصلنامه مدیریت شهری، شماره 5.
موسایی، میثم، بهزاد، رضوی. 1389. «بررسی (SWOT) مشارکت شهروندان در امور شهری» فصلنامة علمی پژوهشی رفاه اجتماعی، سال یازدهم، شماره 41.
منصور، جهانگیر. 1385. «قوانین و مقررات مربوط به شهر و شهرداری»، نشر دیدار.
هاشمیان، مریم، حسین، بهروانف، محسن، نوغانی. 1390. «عوامل موثر بر میزان مشارکت شهروندان در ادارهی امور شهر مشهد »، سومین کنفرانس برنامهریزی و مدیریت شهری.
وظیفه دوست، حسین، سیاوش، نوری. 1388. «مشارکتهای مردمی و نقش آن در توسعه مدیریت شهری؛ مورد مطالعه: شهرداری منطقه 5 تبریز»، پژوهشنامه مدیریت و برنامهریزی شهری.

22. Chakarbarty, B.K. 2001. Urban management (concepts, principles, techniques and education).

23. Finger, A., Finger, M. 2002. Social factors enabling local peoples participation in integrated management planning in the context of forested mountain territories, proceeding of the research course “the formulation of integrated management plans for mountain forests” Bardonecchia, Italy.

24. Ost hooi Zen, Andreas 1998. "Citizen Participation in urban development planning".

25. Okly, P., and Marsden, D. 1991. "Participation in rural development approaches," translated Mmnsvr Mahmoud Ahmadinejad. Publications of the Ministry of Jihad. Tehran.

26. Rusmarsidik, T. 2000. Models of urban governance for bandung metropolitian area hn Indonesia. Center for developing cities. www.cities.canbera.Edu translated by Naser. Berakpor, Journal of Architecture and Urban Planning, No. 48.

27. Royterz, Gorge 1994. "Sociological Theories", translated by Mohsen. Salasi, scientific publications.

28. Sanoff, H. 2000. “Community Participation Methods in Design and Planning”. New York: john Wiley &Sons

حاشیه سود خالص چیست؟

حاشیه سود خالص یا صرفاً حاشیه خالص، میزان درآمد یا سود خالص را به عنوان درصدی از درآمد نشان می‌دهد. نسبت سود خالص به درآمد یک شرکت یا بخش تجاری است. حاشیه سود خالص معمولاً به صورت درصد بیان می‌شود اما می‌تواند به صورت اعشاری نیز نمایش داده شود. حاشیه سود خالص نشان می‌دهد که هر دلار درآمد جمع آوری شده توسط یک شرکت چقدر به سود تبدیل می‌شود.

ویژگی‌های کلیدی

حاشیه سود خالص نشان می دهد که چه مقدار درآمد خالص به عنوان درصدی از درآمدهای دریافتی ایجاد می‌شود.
حاشیه سود خالص به سرمایه گذاران کمک می‌کند تا ارزیابی کنند که آیا مدیریت یک شرکت سود کافی از فروش آن ایجاد می‌کند و آیا هزینه‌های عملیاتی و هزینه‌های سربار مهار شده است یا خیر.
حاشیه سود خالص یکی از مهم‌ترین شاخص‌های سلامت مالی کلی یک شرکت است.

حاشیه سود خالص یکی از مهمترین شاخص های سلامت مالی یک شرکت است. با ردیابی افزایش و کاهش در حاشیه سود خالص، یک شرکت می‌تواند ارزیابی کند که آیا شیوه های فعلی کارآمد هستند یا خیر و سود را بر اساس درآمد پیش بینی کند. از آنجایی که شرکت‌ها حاشیه سود خالص را به‌جای یک دلار بیان می‌کنند، می‌توان سودآوری دو یا چند کسب‌وکار را بدون در نظر گرفتن اندازه مقایسه کرد.

این معیار شامل تمام عوامل در عملیات یک شرکت می شود، از جمله:

کل درآمد
جریان های درآمد اضافی
COGS و سایر هزینه های عملیاتی
هزینه بهره در تعهدات بدهی
درآمد سرمایه گذاری و درآمد حاصل از عملیات ثانویه
پرداخت یکباره برای رویدادهای غیرمعمول مانند دعاوی حقوقی و مالیات

سرمایه‌گذاران می‌توانند ارزیابی کنند که آیا مدیریت یک شرکت سود کافی از فروش آن ایجاد می‌کند و آیا هزینه‌های عملیاتی و هزینه‌های سربار کنترل می‌شود یا خیر. به عنوان مثال، یک شرکت می تواند درآمد رو به رشدی داشته باشد، اما اگر هزینه های عملیاتی آن با سرعت بیشتری نسبت به درآمد افزایش یابد، حاشیه سود خالص آن کاهش می‌یابد. در حالت ایده‌آل، سرمایه‌گذاران می‌خواهند سابقه افزایش حاشیه را ببینند، به این معنی که حاشیه سود خالص در طول زمان در حال افزایش است.

اکثر شرکت‌های سهامی عام حاشیه سود خالص خود را هم به صورت فصلی در طول انتشار سود و هم در گزارش های سالانه خود گزارش می کنند. شرکت‌هایی که می‌توانند حاشیه خالص خود را در طول زمان افزایش دهند، عموماً با رشد قیمت سهام پاداش می‌گیرند، زیرا رشد قیمت سهام معمولاً با رشد سود مرتبط است.

نحوه محاسبه حاشیه سود خالص

بخش فروش خالص معادله، فروش ناخالص منهای همه کسرهای فروش، مانند کمک هزینه فروش است. فرمول این است:

(سود خالص ÷ فروش خالص) x 100 = حاشیه سود خالص

مثالی از حاشیه سود خالص

ABC International در آخرین ماه فعالیت خود 20000 دلار سود خالص داشته است. در این مدت فروش 160000 دلاری داشت. بنابراین، حاشیه سود خالص آن عبارت است از:

(20000 دلار سود خالص ÷ 160000 دلار فروش خالص) × 100 = 12.5% حاشیه سود خالص

حاشیه خالص در مقابل حاشیه سود ناخالص

حاشیه سود ناخالص نسبت پولی است که پس از محاسبه بهای تمام شده کالای فروخته شده (COGS) از درآمدها باقی می ماند. COGS هزینه مواد خام و هزینه های مرتبط با ایجاد محصول اولیه شرکت را اندازه گیری می کند، بدون اینکه هزینه های سربار مانند اجاره، آب و برق، حمل و نقل یا حقوق و دستمزد را شامل شود.

حاشیه سود ناخالص عبارت است از تقسیم سود ناخالص بر درآمد کل و درصدی از درآمد است که به عنوان سود پس از حسابداری بهای تمام شده کالا حفظ می شود. حاشیه ناخالص برای تعیین میزان سود حاصل از تولید کالاهای یک شرکت مفید است زیرا موارد دیگری مانند سربار دفتر شرکت، مالیات و بهره بدهی را حذف نمی کند. 2

از سوی دیگر، حاشیه سود خالص معیاری برای اندازه گیری سود خالص نسبت به درآمد است.

محدودیت های حاشیه سود خالص

حاشیه سود خالص می تواند تحت تأثیر موارد یکباره مانند فروش یک دارایی قرار گیرد که به طور موقت سود را افزایش می‌دهد. حاشیه سود خالص بر فروش یا رشد درآمد تأثیری نمی‌گذارد، و همچنین بینشی در مورد اینکه آیا مدیریت هزینه‌های تولید خود را مدیریت می‌کند یا خیر، ارائه نمی‌دهد .

هنگام تجزیه و تحلیل یک شرکت، بهتر است از چندین نسبت و معیار مالی استفاده کنید. حاشیه سود خالص معمولاً در تحلیل مالی همراه با حاشیه سود ناخالص و حاشیه سود عملیاتی استفاده می شود.

اهمیت حاشیه سود خالص

حاشیه سود خالص تمام هزینه‌ها و درآمدهای شرکت را در نظر می‌گیرد و به چند دلیل آن را به یک معیار سودآوری مهم تبدیل می‌کند:

به ارزیابی هزینه ها و قیمت گذاری کمک می کند . حاشیه سود خالص بالاتر نشان دهنده این است که یک شرکت استراتژی قیمت گذاری موثری دارد، هزینه ها را پایین نگه می دارد یا ترکیبی از هر دو. حاشیه سود کمتر به مدیریت شرکت سیگنال می دهد که باید هزینه ها و استراتژی قیمت گذاری خود را برای افزایش سودآوری ارزیابی کنند.
وام دهندگان از آن برای ارزیابی ریسک استفاده می کنند . بانک ها و وام دهندگان به حاشیه سود خالص شرکت نگاه می کنند تا ارزیابی کنند که آیا باید به شرکت وام بدهند یا نه. بانک ها تمایل بیشتری به دادن وام به شرکتی با حاشیه سود بالا دارند، زیرا به این معنی است که شرکت احتمالاً دارای جریان نقدی قوی و احتمال بیشتری برای بازپرداخت وام است.
امکان مقایسه بین شرکت ها را فراهم می کند. از آنجایی که حاشیه سود خالص درصدی از درآمد یک شرکت است، می‌توانید هنگام مقایسه شرکت‌هایی با اندازه‌های مختلف، از کسب‌وکارهای کوچک گرفته تا شرکت‌های بزرگ، در همان صنعت، از این معیار استفاده کنید.

حاشیه خالص چه تفاوتی با سایر معیارهای حاشیه سود دارد؟

حاشیه سود خالص تمام هزینه‌های مربوط به فروش را در نظر می‌گیرد و آن را به جامع ترین و محافظه کارانه‌ترین معیار سودآوری تبدیل می‌کند. از سوی دیگر، حاشیه ناخالص به سادگی به هزینه های کالاهای فروخته شده (COGS) نگاه می کند و مواردی مانند سربار، هزینه های ثابت، هزینه های بهره و مالیات را نادیده می گیرد. حاشیه عملیاتی بیشتر تمام هزینه‌های عملیاتی را در نظر می‌گیرد، اما همچنان هرگونه هزینه‌های غیرعملیاتی را حذف نمی‌کند.

بررسی تاثیر حاشیه نشینی بر مشارکت شهری مطالعه موردی شهروندان 18 سال و بالاتر شهر ساری

در تحقیق حاضر تلاش بر این است که میزان مشارکت در بین ساکنین مناطق حاشیه نشین و غیر حاشیه نشین شهر ساری مورد ارزیابی قرار گیرد و در ادامه به بررسی اثرات حاشیه نشینی بر مشارکت شهری شهروندان پرداخته شود داده های تحقیق حاضر با استفاده از ابزار پرسشنامه جمع آوری شده است جامعه آماری تحقیق شامل افراد 15 سال و بالاتر شهر ساری می باشد و حجم نمونه نیز 640 نفر را شامل می شود یافته های نشان می دهد که میانگین ابعاد مختلف مشارکت شهری در مناطق حاشیه نشین و غیر حاشیه نشین شهر دارای تفاوت معناداری می باشد در تمامی ابعاد مشارکت شهری ساکنین مناطق غیر حاشیه نشین نسبت به ساکنین مناطق حاشیه نشین نسبت به ساکنین مناطق حاشیه نشین میانگین بالاتری را به خود اختصاص داده اند همچنین یافته های رگرسیون خطی ساده نشان می دهد که تاثیر متغیر مستقل میزان حاشیه نشینی بر مشارکت شهری معنادار است و می تواند 9.2 درصد از تغییرات متغیر وابسته مذکور را تبیین کند ضریب بتا حاکی از آن است که تاثیر خالص متغیر میزان حاشیه نشینی بر مشارکت شهری برابر با 0/303- است و جهت تاثیر گذاری نیز منفی می باشد بدین معنا که افزایش میزان حاشیه نشینی سبب کاهش میزان مشارکت شهری میشود و به عکس

نحوه محاسبه سود ساخت و ساز و تاثیر نسبت قیمت زمین به آپارتمان در سود

یکی از وظایف مشاورین املاک حرفه‌ای ارائه مشاوره ساخت، خرید یا فروش است. یکی از توانایی‌های ضروری برای مشاورین املاک در این خصوص، توانایی تحلیل سود ساخت و ساز است. در این مقاله روش تحلیل سود ساخت مسکن را با توجه به نسبت قیمت زمین به آپارتمان بررسی می‌کنیم.

چه عواملی در سود ساخت مسکن موثر هستند؟

به طور کلی می‌توان گفت ۳ عامل زیر تعیین کننده سود ساخت هستند:

قیمت زمین
هزینه ساخت
قیمت نوساز

به عبارت دیگر، سود ساخت با استفاده از فرمول زیر قابل محاسبه است:

سود ساخت = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز

همانطور که می‌بینید، زمانی سود ساخت افزایش می‌یابد که قیمت نوساز بالاتر بوده، قیمت زمین و هزینه ساخت پایین‌تر باشد. با توجه به این حقیقت که هر چه قیمت نوساز بالاتر باشد، قیمت زمین نیز بالاتر خواهد بود، در نتیجه موضوع نسبت قیمت زمین به آپارتمان به امری تعیین کننده تبدیل می‌شود.

پیش از اینکه به این مسئله بپردازیم، موضوع هزینه ساخت را به صورت مختصر بررسی می‌کنیم.

بررسی تاثیر هزینه ساخت در سود ساخت و ساز

به طور کل هزینه ساخت را می‌توان به دو بخش تقسیم‌بندی کرد:

هزینه ساخت تا پایان مرحله سفت کاری
هزینه ساخت مربوط به نازک کاری

هزینه ساخت تا مرحله سفت کاری تقریبا در نقاط مختلف یکسان است. یعنی این هزینه در جاهای مختلف شهر تفاوتی ندارد. عاملی که می‌تواند روی هزینه ساخت اثر گذار باشد، هزینه مربوط به مرحله نازک کاری است.

طبیعتاً اگر زمین مورد نظر در پایین شهر باشد، منطقی است که پایین‌ترین هزینه نازک کاری را برای ساخت و ساز در نظر بگیریم. همچنین اگر زمین در مناطق مرفه نشین و بالا شهر باشد، می‌توان برای نازک کاری هزینه بیشتری صرف کرد.

به عنوان مثال اگر در حال حاضر کف هزینه ساخت و ساز ۲ و نیم میلیون تومان به ازای هر متر مربع باشد، برای ساخت یک خانه کاملا خوب (از نظر نازک کاری) می‌توان این هزینه را تا ۴ میلیون تومان و برای یک خانه لاکچری می‌توانید این رقم را مثلا تا ۷ میلیون تومان افزایش دهید.

نکات مهم در محاسبه هزینه ساخت و ساز

جهت تحلیل درست سود ساخت و ساز باید تمامی نکات را به دقت بررسی کرد.

برای محاسبه هزینه کلی ساخت در فرمولی که بالاتر به آن اشاره کردیم، باید مراقب باشید که قیمت هر متر مربع ساخت را در متراژ زمین ضرب نکنید. فرمول درست برای محاسبه هزینه ساخت عبارت است از:

هزینه ساخت = هزینه هر متر مربع ساخت × زیربنای مفید

زیربنای مفید نیز با توجه به ۳ فاکتور زیر بدست می‌آید:

متراژ کلی زمین
درصد ساخت زمین
تراکم

برای محاسبه زیربنای مفید می‌توانید از این فرمول استفاده کنید:

زیربنای مفید = تراکم × (متراژ کلی زمین × درصد ساخت زمین)

مثلا اگر زمین مورد نظر ۳۰۰ متر بوده و ۶۰ درصد اجازه ساخت داشته باشد و تراکم آن ۴ باشد، زیربنای مفید به این ترتیب محاسبه می‌شود:

۷۲۰ = ۴ × (۳۰۰ × ۶۰٪)

با فرض اینکه هزینه ساخت هر متر مربع ۳ میلیون تومان است، هزینه کل ساخت که باید در فرمول سود ساخت قرار گیرد معادل ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان است.

پیشنهاد می‌کنیم مقاله مربوط به درصد ساخت زمین را حتما مطالعه کنید، تا از تاثیر آن در سرمایه‌گذاری آگاه شده و نکات مهم در خصوص مسئله کارشناسی و انتخاب زمین را به طور کامل بیاموزید تا بدانید چند درصد زمین را میتوان ساخت .

همانطور که می‌بینید، از یک طرف امکان مانور کمی روی هزینه ساخت و ساز وجود دارد. از طرف دیگر قیمت نوساز منطقه عاملی است که کنترلی بر آن نداریم. در نتیجه می‌توان گفت قیمت زمین، عاملی کلیدی در بررسی سود ساخت است.

اینجاست که مسئله نسبت قیمت زمین به آپارتمان و بررسی تاثیر آن در سود ساخت اهمیت خود را به رخ می‌کشد. در ادامه این موضوع را بررسی می‌کنیم.

روش محاسبه سود ساخت و ساز

اگر فرمول محاسبه سود ساخت را بدانید، محاسبه آن کار راحتی است.

مجددا فرمول محاسبه سود ساخت را یادآوری می‌کنیم:

سود ساخت و ساز = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز

توضیح دادیم که هزینه نسبت حاشیه مشارکت ساخت چگونه و با چه فرمولی محاسبه می‌شود. در این بخش به طور مختصر روش محاسبه قیمت نوساز را مرور می‌کنیم.

فرض کنید با بررسی‌هایی انجام شده می‌دانید قیمت هر متر مربع بنای نوساز ۲۰ میلیون تومان است. اگر متراژ زمین شما ۳۰۰ متر باشد، برای محاسبه قیمت نوساز نباید ۲۰ میلیون تومان را در ۳۰۰ متر ضرب کنید.

همانطور که برای محاسبه هزینه ساخت به جای متراژ کل زمین، زیربنای مفید را ملاک قرار دادیم، برای محاسبه قیمت نوساز ملک مورد نظر نیز باید متراژ مفید را در نظر بگیریم.

بنابراین با فرض ۳۰۰ متر مربع زمین، ۶۰ درصد اجازه ساخت، تراکم ۴ و قیمت هر متر مربع نوساز ۲۰ میلیون تومان، قیمت نوساز نسبت حاشیه مشارکت به این ترتیب محاسبه می‌شود:

قیمت نوساز = قیمت هر متر مربع نوساز × [ تراکم × (متراژ کل زمین × درصد ساخت زمین)]

۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان = ۲۰ میلیون × [۴ × (۳۰۰ × ۶۰٪)]

فرض می‌کنیم قیمت زمین نیز متری ۳۰ میلیون تومان است. قبلا هزینه ساخت برای این مثال را محاسبه کرده بودیم. بنابراین تا حالا به این ارقام رسیده‌ایم:

قیمت کل زمین: 9 میلیارد تومان = 30 میلیون تومان × ۳۰۰ متر مربع
هزینه کل ساخت: ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان
قیمت کل نوساز: ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان

بنابراین سود ساخت و ساز به این ترتیب قابل محاسبه است:

۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون = (9 میلیارد + ۲ میلیارد و ۱۶۰) – ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون

تا این مرحله روش محاسبه سود ساخت را آموخته‌ایم. در ادامه موضوع نسبت قیمت زمین به آپارتمان را عمیق‌تر مورد بررسی قرار داده و نکاتی کاربردی برای ارائه مشاوره سرمایه‌گذاری، در اختیار مشاورین املاک قرار می‌دهیم.

بررسی نسبت قیمت زمین به آپارتمان و اثر آن در سود ساخت

نسبت قیمت زمین به آپارتمان چه اثری در سود ساخت مسکن دارد؟

نکته مهمی که باید در ابتدای این بحث به آن توجه کنید این است که نمی‌توان هیچ نسبت ثابتی بین قیمت زمین و آپارتمان فرض کرد. هر چند قیمت زمین و آپارتمان تحت تاثیر یکدیگر قرار دارند، اما قیمت هر یک به عوامل مختلفی بستگی دارد.

بنابراین این تصور که اگر نسبت قیمت یک زمین به آپارتمان فلان است، می‌توان بر اساس همین نسبت قیمت زمین یا آپارتمان دیگری را تخمین زد، تصور کاملا اشتباهی است.

اما نکته طلایی این جاست که بر اساس نسبت قیمت زمین به آپارتمان می‌توان به ۳ نتیجه‌گیری رسید:

میزان سود حاصل از ساخت و ساز
منطقی بودن خرید زمین برای ساخت و ساز
تشخیص مناسب بودن زمان برای خرید زمین جهت ساخت و ساز

در ادامه هر یک از این موارد را به صورت مفید و مختصر بررسی می‌کنیم.

۱- تاثیر نسبت قیمت زمین به آپارتمان در سود ساخت و ساز

برای شفاف شدن اثر نسبت قیمت زمین به آپارتمان کار را با دو مثال ادامه می‌دهیم. ، اطلاعات مثال اول را جهت یادآوری مجددا ذکر می‌کنیم:

متراژ زمین: ۳۰۰ متر
قیمت هر متر مربع زمین: 30 میلیون تومان
تراکم: ۴
درصد ساخت: ۶۰ درصد
هزینه هر متر مربع ساخت: ۳ میلیون تومان
قیمت هر متر مربع نوساز: ۲۰ میلیون تومان
قیمت کل نوساز: ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان
هزینه کل ساخت: ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان
قیمت کل زمین: ۹ میلیارد تومان
سود ساخت: 3 میلیارد و ۲۴۰ میلیون تومان

برای مثال دوم، متراژ زمین، تراکم و درصد ساخت را مانند مثال قبل فرض می‌کنیم. اما قیمت هر متر مربع زمین را 42 میلیون تومان، قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز را ۳۰ میلیون تومان و هزینه ساخت هر متر مربع را ۵ میلیون تومان در نظر می‌گیریم.

در مثال دوم قیمت کل نوساز، قیمت کل زمین و هزینه کل ساخت عبارتند از:

هزینه کل ساخت: ۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان
قیمت کل نوساز: ۲۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان
قیمت کل زمین: 12 میلیارد و 600 میلیون تومان

در نتیجه سود حال از ساخت و ساز در این مثال این گونه محاسبه می‌شود:

5 میلیارد و 4۰۰ میلیون = (12 میلیارد و 600 میلیون+۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون) – ۲۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون

در مثال اول نسبت قیمت زمین به آپارتمان، 30 به ۲۰ (یا 150 درصد) بود. در مثال دوم، این نسبت معادل 42 به 30 (یا 140 درصد) است.

آیا نسبت قیمت زمین به آپارتمان فاکتور مناسبی برای تحلیل سود دهی است؟

آیا می‌توان صرفا با توجه به نسبت قیمت زمین به آپارتمان درباره سود دهی ساخت و ساز نتیجه‌گیری کرد؟

احتمالا با توجه به این اعداد تصور می‌کنید که اگر نسبت قیمت زمین به آپارتمان کمتر باشد، سود بیش‌تری حاصل خواهد شد. این نتیجه‌گیری در نگاه اول درست به نظر می‌رسد. اما باید به این نکته توجه کنید که در واقعیت عوامل زیادی در سود سازنده اثر گذارند.

به عنوان نمونه اگر در همین مثال هزینه ساخت و ساز را تغییر دهیم، نتیجه می‌تواند تغییر کند. علاوه بر این عوامل مختلفی مثل میزان تراکم، درصد ساخت و… روی این محاسبات اثر گذارند.

البته نباید فراموش کرد که فاکتورهایی مثل تراکم و درصد ساخت به طور مستقیم روی قیمت زمین و همینطور روی سود حاصل از ساخت و ساز موثرند. بنابراین شما نمی‌توانید با محاسبه یک فاکتور به نام نسبت قیمت زمین به آپارتمان سود دهی ساخت و ساز را تحلیل کنید.

اما بدیهی است که به عنوان یک مشاور حرفه‌ای، باید توانایی محاسبه چنین مواردی را داشته باشید.

۲- بررسی منطقی بودن خرید زمین برای ساخت و ساز

هر چند سود بالاتر همیشه جذاب است. اما زمانی این سود منطقی است که تناسب آن با هزینه انجام شده را بررسی کنیم. به عبارت دیگر با بررسی درصد سود کسب شده، می‌توانیم منطقی بودن خرید را دقیق‌تر بررسی کنیم.

برای محاسبه درصد سود کسب شده باید از فرمول زیر استفاده کنید:

درصد سود = ۱۰۰ × [سود حاصل از ساخت تقسیم بر (هزینه کل ساخت + قیمت کل زمین)]

برای روشن‌تر شدن روش محاسبه، درصد سود را در دو مثال بالا بدست می‌آوریم. در مثال اول سود حاصل از ساخت ۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون و مجموع هزینه‌ها، شامل هزینه ساخت و خرید زمین، ۱۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان بود. بنابراین سود ساخت به این ترتیب قابل محاسبه است:

29 درصد = ۱۰۰ × (۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون تقسیم بر 11 میلیارد و 160 میلیون)

در مثال دوم مجموع سود حاصل از ساخت معادل 5 میلیارد و 4۰۰ میلیون و مجموعه هزینه ساخت و قیمت زمین معادل ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون بود. در نتیجه درصد سود اینگونه محاسبه می‌شود:

۳۳.۳ درصد = ۱۰۰ × (۵ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تقسیم بر ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون)

همان طور که مشاهده می‌کنید، سود در مثال اول معادل ۲۹ درصد و در مثال دوم ۳۳.۳ درصد است.

چند نکته مهم در ارائه مشاوره برای مشاورین املاک

سود مثال دوم حدود ۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان بیش‌تر از سود مثال اول است. اما با توجه به هزینه‌های انجام شده، صرفا ۴.۳ درصد سود بیشتر نصیب سازنده می‌شود.

به عبارت دیگر، در مثال اول، سازنده با ۱۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان، سود ۲۹ درصدی کسب کرده و در مثال دوم با ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان سود ۳۳.۳ درصدی. یعنی با حدود ۵ میلیارد تومان سرمایه‌گذاری بیش‌تر (۴۴.۸ درصد افزایش سرمایه‌گذاری)، فقط ۴.۳ درصد افزایش سود داشته است.

شما به عنوان مشاور املاک حرفه‌ای، باید به این اعداد و ارقام، شرایط بازار و منطقی بودن میزان سود توجه کنید تا بتوانید مشاوره‌ای هوشمندانه ارائه کنید.

اگر شما به عنوان یک مشاور املاک حرفه‌ای بتوانید به این ترتیب به مشتریان، مخصوصا سازنده‌ها مشاوره دهید و میزان سود و منطقی بودن آن را برای ایشان محاسبه کنید، شکی نیست که جایگاه خود را به عنوان یک فرد حرفه‌ای و آگاه در ذهن آن‌ها ثبت خواهید کرد.

۳- تشخیص زمان مناسب برای خرید زمین با توجه به نسبت قیمت زمین به آپارتمان

چطور زمان مناسب برای خرید زمین جهت ساخت و ساز را تشخیص دهیم؟

مشاورین املاک برای ارائه مشاوره در خصوص زمان مناسب جهت خرید زمین برای ساخت و ساز، می‌توانند به دو فاکتور توجه کنند:

درصد سود
تغییرات در نسبت قیمت زمین به آپارتمان

توجه داشته باشید که حداقل سود منطقی برای ساخت و ساز ۳۰ درصد است. پس اگر می‌خواهید در این خصوص مشاوره بدهید، باید درصد سود حاصل از ساخت و ساز را با توجه به توضیحات ارائه شده محاسبه کنید. اگر این درصد مساوی یا بیشتر از ۳۰ بود، زمان مناسبی برای خرید و ساخت و ساز است.

در حالت دوم می‌توانید به تغییرات نسبت قیمت زمین به آپارتمان توجه کنید. البته باید توجه داشته باشید که قیمت زمین و آپارتمان تحت تاثیر عوامل متفاوتی رشد می‌کنند. بنابراین هر زمان ممکن است نسبت قیمت یک زمین به قیمت آپارتمان نوساز تغییر کند.

شما به عنوان یک مشاور املاک فعال، می‌توانید با رصد این تغییرات، به مشتریان وفادار و سازندگانی که با آن‌ها همکاری دارید، سیگنال خرید یا عدم خرید بدهید. به این ترتیب که هر وقت تغییرات نسبت قیمت زمین به آپارتمان کاهشی شد، زمان مناسبی برای خرید است.

امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد. در صورتی که در سوال یا ابهامی برای شما باقی مانده است، سوالات خود را در بخش نظرات در انتهای این مقاله مطرح کنید.

سوالات متداول نحوه محاسبه سود ساخت و ساز

فرمول محاسبه سود ساخت و ساز چیست؟

سود ساخت و ساز با این فرمول محاسبه میشود: سود ساخت = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز

سود ساخت و ساز چند درصد است؟

عوامل بسیاری در سود ساخت و ساز موثر هستند، عواملی مثل: قیمت زمین، قیمت تمام شده ساخت، قیمت ملک نوساز، عوارض شهرداری و غیره همگی عواملی هستند که نقش موثر در درصد سود ساخت و ساز تاثیر دارند.